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15. Jun 2012

Mietrechtsreform
"Möglichkeiten der Gebäudesanierung verbessert"

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Am 23. Mai 2012 hat das Bundeskabinett einen Gesetzesentwurf beschlossen, mit dem die energetische Sanierung von Mietshäusern verbessert werden soll. Die Wissenschaftler des Instituts der deutschen Wirtschaft in Köln haben das geplante Gesetz unter die Lupe genommen. Ihr Fazit: "Insgesamt kann der Novelle konstatiert werden, dass sie viele wichtige Punkte enthält, die in der Summe zum Abbau bestehender Hemmnisse bei der Durchführung energetischer Gebäudesanierungen im Mietwohnungsbestand beitragen wird."

Was ist geplant?

Das Bundeskabinett hat am 23.05.2012 einen Gesetzentwurf zur Mietrechtsreform beschlossen um, „das Mietrecht ausgewogen zu novellieren und für energetische Sanierungen investitionsfreundlicher zu gestalten“. Durch die Reform soll der Klimaschutz und die Energiewende unterstützt werden. Weiter soll Abhilfe gegen das sogenannte Mietnomadentum geschaffen werden.

Im Einzelnen sind folgende Neuregelungen vorgesehen: 

  • Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) nimmt den Tatbestand der „energetischen Modernisierung“ auf.
  • Die Duldungspflicht der Mieter wird ausgeweitet. Konkret sollen alle energetischen Modernisierungen vom Mieter – wie die Maßnahmen zum Erhalt der Mietsache – zu dulden sein.
  • Die Mietminderungsansprüche sind bei energetischen Modernisierungen für die Dauer von drei Monaten ausgeschlossen.
  • Die formellen Anforderungen bei energetischen Modernisierungen werden verringert.
  • Ein einheitlicher Rechtsrahmen für das Wärmeliefer-Contracting wird geschaffen, bei der ein Contractor im Auftrag des Vermieters den Betrieb der Heizungsanlage bzw. Warmwasseranlage übernimmt.
  • Die Kündigungsmöglichkeiten und vereinfachte Durchsetzung von Räumungsansprüchen („Berliner Räumung“) werden verbessert.
  • Der Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nach dem „Münchner Modell“ wird ausgeweitet. 

Bewertung und Begründung

4 Sterne vom IW Köln

Die Aufnahme des Tatbestandes der „energetischen Modernisierungen“ schafft einen klaren Rechtsrahmen. Die Ausweitung der Duldungspflicht erscheint vor dem Hintergrund der Bedeutung der energetischen Modernisierungen zur Verringerung der deutschen Treibhausgasemissionen angemessen geregelt. Der Einwand möglicher wirtschaftlicher Härten für die Mieter gilt nur für die zu erwartenden Mieterhöhung, jedoch nicht für die Duldung der Modernisierungsmaßnahmen.

Der drei-monatige Mietminderungsausschuss setzt ein klares Zeichen für energetische Modernisierungen und ein klimafreundliches Mietrecht.

Das Mieterhöhungsrecht bleibt im Kern unverändert. Nur die Anforderungen für Vermieter zur Ankündigung, Berechnung und Begründung von Energieeinsparungen werden durch das Heranziehen „anerkannter Pauschalwerte“ verringert. Die Investitionsbereitschaft von Vermietern in klima- und umweltrelevante Verbesserungen dürfte dadurch nur geringfügig zulegen. Zur Gestaltung investitionsfreundlicherer Rahmenbedingungen ist es erforderlich, die 11-prozentige-Umlagegrenze grundlegend zu reformieren und die Höhe der zur Mieterhöhung berechtigten Modernisierungskosten nicht nur an die Investitionen, sondern auch an die Heizkosteneinsparungen zu koppeln.

Der Gesetzesentwurf baut einige Hemmnisse zur Bekämpfung des „Mietnomadentums“ ab, da Kündigungen schneller möglich sind und Räumungen einfacher vollzogen werden können.

Insgesamt kann der Novelle konstatiert werden, dass sie viele wichtige Punkte enthält, die in der Summe zum Abbau bestehender Hemmnisse bei der Durchführung energetischer Gebäudesanierungen im Mietwohnungsbestand beitragen wird.

Der Gesetzescheck ist Bestandteil des Deutschland-Checks, eine monatlich erscheinende Dauerstudie der INSM und der WirtschaftsWoche. Insgesamt besteht der Deutschland-Check aus drei Teilen: Die Entwicklung von Wachstum und Beschäftigung, einer Beurteilung neuer Gesetze und einer Umfrage unter Wirtschaftsexperten, Arbeitnehmern und Arbeitgebern.